Перепродажа квартир: выгода или риск?

Недвижимость во все времена считалась надежным объектом для инвестирования капитала. Еще совсем недавно вложения в жилую недвижимость были одними из самых выгодных.

Стремительный рост цен на квадратный метр давал возможность хорошо зарабатывать на спекулятивных операциях – как крупным инвесторам, так и мелким предпринимателям. Однако частному инвестору, не обладающему профессиональными навыками, в отличие от крупных игроков рынка, всегда было достаточно сложно точно просчитать все необходимые затраты и прибыльность будущего проекта. Ситуацию упрощало для всех очевидное стремительное и неуклонное подорожание квартир, поэтому манипуляции с перепродажами при наличии необходимых денежных средств можно было легко проводить и без привлечения квалифицированной помощи.

С небес на землю

По словам специалистов, резкий скачок цен на жилье спровоцировало, в частности, активное развитие ипотечных программ, сообщает издание «Мир недвижимости». Если раньше ипотеку могли себе позволить только граждане с высокими доходами, то теперь ипотечный кредит стал доступен гораздо более широким слоям населения. И спрос со стороны тех, кто долго откладывал улучшение жилищных условий, перманентно растет. Кроме того, дефицит освоенных участков для строительства, повышение цен на бетон, металл, кирпич и прочие стройматериалы также отразился на цене жилья.

Не смотря на то, что эксперты время от времени поговаривали о неизбежном обвале цене в квартирном сегменте, такового не наблюдалось. Стоимость квартир продолжала расти, а население – приобретать жилплощадь.

Однако сегодня ситуация несколько изменилась. Специалисты считают, что привлекательность чисто спекулятивных операций с жилой недвижимостью на вторичном рынке, находится под большим вопросом. Покупать квартиру и выжидать резкого скачка цен, как это можно было делать еще год назад, специалисты не советуют. На рынке царит временное ценовое затишье. Кроме того, большинство риэлторов говорят о возможной стабилизации цен и о том, что стоимость жилья достигла своей максимальной отметки.

Деньги из воздуха

По словам риэлторов, если вторичное жилье покупается по назначению, то есть с целью решения жилищных проблем населения, то подавляющее большинство новостроек скупают для дальнейшей перепродажи.

«Одним из наиболее эффективных методов получения прибыли от недвижимости является вкладывание средств в строительство жилплощади с последующей перепродажей, – говорит директор агентства «Проект –2» Лариса Дяченко. – Приобретение квартиры путем долевого участия в инвестировании строительства и последующая его перепродажа – несомненно, самая выгодная операция с жильем. Цена квартиры на нулевом цикле строительства разительно отличается от той, которую вы сможете за нею выручить, когда дом будет готов к эксплуатации».

По оценкам экспертов, на разнице в цене строящихся и готовых квартир, можно заработать от 25% до 40%. Даже при условии изменения ценовой ситуации на рынке и снижения цен на первичное жилье, специфика долевого участия в строительстве такова, что вы все равно окажетесь в выигрыше. Ведь, чем ближе сдача дома, тем дороже стоит ваша будущая квартира. В то же время нужно учитывать и целый ряд особенностей конкретной квартиры, самого дома и района – его престижность, экологические характеристики и удобство транспортного сообщения с центром. Все эти факторы будут влиять не последнюю роль в успехе последующей перепродажи.

Дело с хорошим дизайном

Продать квартиру дороже ее изначальной стоимости можно не только инвестируя средства в строительство. Квартира с дорогим ремонтом априори выиграет в цене у своего необлагороженного аналога. Однако, по словам экспертов, схема «отремонтировал-продал» не всегда бывает эффективной и рентабельной. «Делать такой ремонт целесообразно только в том случае, если вы связаны со строительными компаниями, и у вас есть своя бригада рабочих, которые хорошо разбираются в стройматериалах и оборудовании, и могут придать квартире товарный вид, потратив на отделку минимальные средства, – считает Лариса. – В противном случае, не стоит тратить время и деньги на ремонт квартиры - выгоднее продать ее в первоначальном виде».

Покупка квартиры с последующей отделкой и перепродажей — не очень популярный вид инвестиций в недвижимость на отечественном рынке. Большинство профессионалов не считают это выгодным. Тем не менее, существует мнение, что если сделать авторский ремонт, и перевести таким образом квартиру в сегмент «относительно элитного» жилья, то игра стоит свеч.

Однако и здесь существуют подводные камни. Квартиру с хорошим дизайнерским ремонтом можно будет реализовать только в хорошем и престижной районе, желательно поближе к центру города. Люди, имеющие возможность приобрести жилье в центре, вполне могут переплатить за неотразимость собственной обители. А вот авторский ремонт в спальном районе, каким бы креативным он ни был, вряд ли кого-то заинтересует.

Вывод

Прежде чем заняться рискованным способом зарабатывания денег на недвижимости, нужно досконально изучить рынок, и обладать способностью выявлять не только перечень наиболее привлекательных объектов и критериев их определения, но и прогнозировать возможные ценовые колебания. Только так можно минимизировать риски и получить ожидаемый результат в виде хорошей прибыли. Иначе «риск – дело благородное» в неумелых руках может стать делом нерентабельным...